9月2日,鄭州市房管局公布“新版”限購(gòu)令,將外地人購(gòu)房門檻中的居住證持有年限由之前的1年以上提高到了3年以上,并追加未滿20周歲的單身人員暫停在限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房的條款。抬高限購(gòu)門檻的條文之外,鄭州推出堪比北京的“最嚴(yán)”限價(jià)令,商品房項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格需環(huán)比“零增長(zhǎng)”,否則暫不發(fā)預(yù)售許可證。

 限購(gòu)令升級(jí)的背后是鄭州樓市上半年的供銷兩旺。據(jù)鄭州市區(qū)商品房聯(lián)機(jī)備案統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),8月份,鄭州商品房銷售9963套,環(huán)比增長(zhǎng)15.49%,市區(qū)商品住房庫(kù)存量已連續(xù)4個(gè)月低于400萬平方米。

 一天后,鄭州商品房網(wǎng)簽即被叫停,這一對(duì)照新政“對(duì)不按照申報(bào)價(jià)格銷售或者銷售價(jià)格月環(huán)比上漲的,暫停該項(xiàng)目商品房買賣合同網(wǎng)簽”的行動(dòng)之迅速出人意料。一位鄭州開發(fā)商人士坦言“突然”,并指限購(gòu)令太粗暴,誤傷了剛需。

 不過,官方給出了截然相反的表態(tài)。鄭州市房管局市場(chǎng)監(jiān)管處處長(zhǎng)江文靜表示,該政策旨在保護(hù)和支持剛性需求的同時(shí),進(jìn)一步抑制擠壓投資性需求。

 類似溫州那些市場(chǎng)低迷的城市,按捺不住一再試探限購(gòu)令松綁尺度;而類似鄭州這樣過于火爆的城市,則反向操作加碼調(diào)控。在高層未有統(tǒng)一的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)的情況下,各地樓市調(diào)控政策首次出現(xiàn)了截然相反的“兩面”調(diào)控。讓那些緊張關(guān)注限購(gòu)松綁結(jié)局的地方政府人士長(zhǎng)出一口氣的是,主管的上級(jí)政府釋放了它的默許態(tài)度。而對(duì)于類似于鄭州這樣房?jī)r(jià)上漲失控的城市,鄭州調(diào)控升級(jí)則是一個(gè)新的標(biāo)本,意味著一二線城市調(diào)控升級(jí)序幕的拉開。

 升級(jí)版臺(tái)前幕后

 據(jù)悉,90平方米以下的房子占鄭州市場(chǎng)總量70%,投資需求多年來只維持在20%以內(nèi),助推鄭州住宅市場(chǎng)成交熱的也多是省內(nèi)外市人。此次針對(duì)外地購(gòu)房年限的提升可謂打擊精準(zhǔn)。

 此前,迎接“金九銀十”的樂觀情緒在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)中發(fā)酵。已經(jīng)施行2年的鄭州舊的限購(gòu)政策效力微弱,曾被當(dāng)?shù)貥I(yè)界認(rèn)為取消不過是早晚的事。

 據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道,此次加碼最直接的導(dǎo)火索是今年8月住建部對(duì)包括鄭州在內(nèi)的7城市的房管局相關(guān)人士的一次約談。是次座談會(huì)上,住建部的聚焦點(diǎn)在于了解該7座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況、前期調(diào)控政策的執(zhí)行情況及下一步調(diào)控政策。

 據(jù)了解,在此之前,住建部等部門組成的調(diào)查小組對(duì)各地房?jī)r(jià)上漲進(jìn)行了總結(jié),列出了一份房?jī)r(jià)過快上漲名單,并要求各地采取措施保證年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。盡管具體的名單無從得知,不過,被約談的鄭州顯然是最可能的入圍者。從克而瑞研究中心監(jiān)測(cè)的15個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)可以看出,有8個(gè)城市的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)超過了年度限額,分別是京滬深穗和廈門、南京、鄭州和沈陽。年初,鄭州向中央允諾的房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)為:漲幅不超過人均可支配收入漲幅。根據(jù)鄭州市2013年政府工作報(bào)告,今年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)約12%。

 來自行業(yè)最高主管部門的約談顯然是一個(gè)警鐘。鄭州市房管局“受邀”的理由之一便是直線上升的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格數(shù)據(jù),鄭州房?jī)r(jià)以環(huán)比上漲1.7%排名第四,居中部省會(huì)城市第一。這已是它連續(xù)4個(gè)月在房?jī)r(jià)漲幅上名列前茅。

 如何完成目前幾乎不可能完成的年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)?調(diào)控大局高壓之下,當(dāng)?shù)卣賳T如芒在背。這種壓力迅速傳導(dǎo)到市場(chǎng)。8月30日下午,鄭州市房管局召集多家當(dāng)?shù)胤科?召開內(nèi)部通氣會(huì),內(nèi)容為討論新政,目標(biāo)是抑制投機(jī)性需求,避免房?jī)r(jià)過快上漲。其后,房管局再次召集當(dāng)?shù)貙＜覍W(xué)者開會(huì),至9月2日上午,最后才對(duì)媒體記者通報(bào)。

 江文靜在當(dāng)天的新聞發(fā)布會(huì)上表示,今年前幾個(gè)月,鄭州出現(xiàn)房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭,個(gè)別單月出現(xiàn)上漲過快現(xiàn)象。一些開發(fā)商推盤速度放慢,樓價(jià)持續(xù)提升,有變相捂盤嫌疑。造成樓市供應(yīng)不足,政府出臺(tái)措施對(duì)企業(yè)隨意漲價(jià)進(jìn)行行政干預(yù),旨在保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展。

 據(jù)悉,自7月份開始,鄭州市房管局用一個(gè)半月時(shí)間對(duì)全市在售和部分待售項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)檢查發(fā)現(xiàn),存在違規(guī)銷售、違規(guī)宣傳和預(yù)售資金監(jiān)管不嚴(yán)等問題的項(xiàng)目和企業(yè)超過50家。

 “政府‘被逼’出招?！焙幽县?cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社稱。

 鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹,此次“限購(gòu)令”內(nèi)容經(jīng)鄭州市政府會(huì)議研究通過,局部調(diào)整的目的是防止房?jī)r(jià)過快上漲,保護(hù)和支持剛性需求的同時(shí),進(jìn)一步抑制擠壓投資性需求。

 對(duì)于實(shí)施期限及是否再調(diào)整等問題,該人士表示,在服從國(guó)家政策的要求下,結(jié)合鄭州樓市實(shí)際,對(duì)政策進(jìn)行適時(shí)評(píng)估,決定是否再進(jìn)行調(diào)整。

 一個(gè)耐人尋味的變化是,每月均在17日才公布上月市場(chǎng)數(shù)據(jù)的管理常規(guī)被打破,9月1日,8月市場(chǎng)銷情便得披露——鄭州市房管局統(tǒng)計(jì),8月市區(qū)商住房賣了8351套,環(huán)比增幅28.69%,市區(qū)房?jī)r(jià)已達(dá)7589元/平方米。

 市場(chǎng)參與各方并不完全信任地方政府的“數(shù)字調(diào)控”可以取得持續(xù)性成果?！斑@種行政命令的正能量是有限的?！币晃划?dāng)?shù)厝耸恐赋觥?/span>

 “雙面”調(diào)控

 此次鄭州調(diào)控政策內(nèi)容還涵蓋房?jī)r(jià)、預(yù)售手續(xù)、土地供應(yīng)、監(jiān)察查處等多項(xiàng)內(nèi)容,并提出對(duì)非普通住宅和大套型大面積住宅申請(qǐng)預(yù)售證采取更為嚴(yán)控的措施。

事實(shí)上,鄭州市此前對(duì)限購(gòu)令已作多次調(diào)整,如此前的一次局部調(diào)整就將鄭東新區(qū)和二手房納入限購(gòu)范圍。而本次調(diào)整中的“20歲以下不許買房”吸引了更多的關(guān)注目光。

 鄭州市相關(guān)部門負(fù)責(zé)人介紹,文件制定前匯總了房管、國(guó)土、公安、物價(jià)等相關(guān)部門人員的意見和建議,“20歲”則是結(jié)合女性法定結(jié)婚年齡及我國(guó)義務(wù)教育等因素,20歲之前一般還是學(xué)生,買房自住的比例不多,投資的可能性較大,也是考慮剛性需求的因素。

 但數(shù)百公里之外的蕪湖卻給出了不一樣的認(rèn)知。8月26日,蕪湖市發(fā)布一項(xiàng)樓市新政,本科學(xué)歷買房可免契稅并獲2萬元安家補(bǔ)貼、高校畢業(yè)生可申請(qǐng)保障房及租房補(bǔ)貼。這一政策一經(jīng)發(fā)布,2012年的救市急先鋒再次被冠以疑似“救市”的帽子。南京大學(xué)科學(xué)研究院副院長(zhǎng)胡小武認(rèn)為,蕪湖新出這項(xiàng)政策一石二鳥,其將針對(duì)房地產(chǎn)的救市行為隱藏在促進(jìn)就業(yè)、引進(jìn)人才的大政策中,有效地消彌了救市色彩。

 在蕪湖樓市新政卷土而來之前,余波未了的是溫州松綁限購(gòu)令。8月6日,溫州在全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中率先對(duì)地方版“限購(gòu)令”進(jìn)行松綁,原本不可以購(gòu)買第二套住房的本地和非本地戶籍人士,被允許購(gòu)買二套房,以激活房屋市場(chǎng)交易。彼時(shí)溫州松綁限購(gòu)令會(huì)不會(huì)被其他城市效仿是業(yè)內(nèi)津津樂道的話題,如今鄭州的限購(gòu)升級(jí)令給出了另外一種截然相反的樣本。

 在一位業(yè)內(nèi)人士看來,在高層未有統(tǒng)一的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)的情況下,各地樓市調(diào)控會(huì)進(jìn)一步出現(xiàn)分化?！暗胤綐鞘姓{(diào)控松緊程度的判斷標(biāo)準(zhǔn)是房?jī)r(jià)控制情況,而非一刀切?！?/span>

 換言之,對(duì)于房?jī)r(jià)上漲過快的城市,鄭州將是一個(gè)標(biāo)本,將更加嚴(yán)格地執(zhí)行包括限購(gòu)在內(nèi)的各種調(diào)控措施,這一名單包括北上廣深、廈門、南京等。而對(duì)于一些供給過大,需求不足,銷售不暢的三四線城市,溫州則是一個(gè)風(fēng)向標(biāo),政策將給予一定的扶植,其中就包括對(duì)限購(gòu)政策的低調(diào)松綁。

 鄭州限購(gòu)升級(jí)的標(biāo)本意義在于,如何在市場(chǎng)和政策的壓力下,開始尋求控制本地房?jī)r(jià)漲幅的辦法。鄭州開出的藥方是加大土地市場(chǎng)供應(yīng)。據(jù)悉,為了實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)零增長(zhǎng)目標(biāo),鄭州年底前將再向市場(chǎng)推出住宅用地410.87公頃,使今年住宅用地供應(yīng)規(guī)模同比增長(zhǎng)達(dá)到75%左右,2014和2015年商品住房用地供應(yīng)保持不低于10%的年均遞增速度,并確保70%以上用于中小套型普通商品住房和保障性住房用地供應(yīng)。此外,加快推進(jìn)城中村改造項(xiàng)目,使基本具備預(yù)售條件的300多萬平方米的商品住房于12月底前陸續(xù)投放市場(chǎng)。